Uma das garantias locatícias mais usuais e antigas utilizadas nas relações locatícias diz respeito à FIANÇA, devidamente estabelecida no art. 37, II da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
Desde o início do contrato de locação até a efetiva desocupação do imóvel locado, o fiador é o responsável por arcar com as despesas e encargos no caso de falta por parte do inquilino.
Logo, a figura do FIADOR, que livremente participa do contrato de locação, anuindo expressamente em oferecer seu nome e seu patrimônio para garantir a locação a terceiro traz a segurança almejada pelo locador, bem como estimula o mercado imobiliário e o comércio em geral, mormente se considerarmos as locações não residenciais.
Evidentemente, quando há o inadimplemento contratual e o locatário deixa dívida locatícia, o locador logicamente ajuíza ação de despejo com cobrança, passando a executar a dívida perseguida também do FIADOR – garantidor do negócio -, que em sua defesa tentava nada pagar e não perder seu patrimônio, muitas vezes utilizando-se da alegação de que determinado imóvel era na verdade seu ÚNICO BEM, logo considerado com BEM DE FAMÍLIA IMPENHORÁVEL, consoante o disposto na Lei nº 8.009/90 (que dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família).
Sobre o tema, o Supremo Tribunal Federal (STF), em sessão plenária no ano de 2010, já havia resolvido a questão com a edição do tema 295/STF, em sede de repercussão geral, que, através do julgamento do recurso paradigma RE 612.360, firmou a seguinte tese:
"É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da lei 8.009/90 com o direito à moradia consagrado no art. 6° da CF, com redação da EC 26/20".
Posteriormente, a segunda seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no ano de 2014, em julgamento pela sistemática dos recursos repetitivos, que originou o tema 708/STJ, também declarou seu entendimento sobre a matéria, fixando a seguinte tese:
"É legítima a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, ante o que dispõe o art. 3º, inciso VII, da lei 8.009/90".
Já no ano seguinte (2015), o STJ pacificou de vez a questão com a publicação da SÚMULA 549, que possui o seguinte enunciado:
"É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação".
No entanto, em julgamento isolado, não-unânime e controvertido, a 1ª Turma do STF julgou o Recurso Extraordinário nº 605.709 e contrariando sólida jurisprudência do próprio STF e STJ, estabeleceu que a penhora do bem de família do fiador seria possível apenas quando o contrato de locação fosse residencial.
Ou seja, por essa isolada decisão – que evidentemente não se caracterizava como o novo entendimento da Suprema Corte –, alguns Ministros da 1ª Turma do STF simplesmente fizeram distinção entre locação residencial e comercial, estabelecendo a responsabilidade do fiador apenas nas locações RESIDENCIAIS, dando a entender que eram favoráveis a impenhorabilidade do bem do fiador quando se trata-se de locação comercial, causando verdadeiro pavor e insegurança jurídica para os milhares de locadores de imóveis comerciais no Brasil, que tem como garantia dessas locações os fiadores!
Para dirimir quaisquer controvérsias a respeito do assunto, foram realizados DOIS JULGAMENTOS, um no STF (Tema nº 1.127) e outro no STJ (Tema 1.091/STJ), ambos com repercussão geral e que farão efeito em todos os outros processos que tratam do mesmo tema.
Pois bem. Quanto aos novos Temas (1.091/STJ e 1.127/STF), no Supremo Tribunal Federal foi recentemente reconhecida a Repercussão Geral do Tema 1.127 e fixada a tese segundo a qual “É CONSTITUCIONAL A PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA PERTENCENTE A FIADOR DE CONTRATO DE LOCAÇÃO, SEJA RESIDENCIAL, SEJA COMERCIAL.”, entendimento calcado, essencialmente, no correto fundamento de que o art. 3º, VII, da Lei nº 8.009/1990 não faz qualquer distinção entre as locações residenciais e comerciais.
Quanto ao julgamento do Tema nº 1.091/STJ – como esperado e com base no entendimento firmado pelo Supremo Tribunal Federal (STF) no Tema 1.127 supracitado –, estabeleceu-se a tese de que é válida a penhora do bem de família de fiador dado em garantia em contrato de locação de imóvel – seja residencial ou comercial –, nos termos do artigo 3º, inciso VII, Lei 8.009/1990.
Além disso, como bem asseverou o Ministro Relator Luis Felipe Salomão (STJ):
"O fiador, no pleno exercício de seu direito de propriedade de usar, gozar e dispor da coisa (Código Civil, artigo 1.228), pode afiançar, por escrito (CC, artigo 819), o contrato de locação (residencial ou comercial), abrindo mão da impenhorabilidade do seu bem de família, por sua livre e espontânea vontade, no âmbito de sua autonomia privada, de sua autodeterminação".
Ainda segundo o relator, reconhecer a impenhorabilidade do imóvel do fiador, além de violar o princípio da autonomia da vontade negocial, geraria impacto na liberdade de empreender do locatário e no direito de propriedade do fiador, especialmente porque a fiança é a garantia menos custosa e mais aceita pelos locadores.
Assim sendo, houve a uniformização das jurisprudências, firmando-se teses idênticas pelo STF e STJ; e considerando-se o efeito vinculante e eficácia “erga omnes” produzidos, o entendimento emanado dos Tribunais Superiores deverá ser obrigatoriamente aplicado por todos os juízes e tribunais do país, em processos semelhantes.
Esse é o espírito da lei, descabendo interpretações distorcidas!
